昨天，苏州的土拍火了。

上午三宗地块破限价，晚上八点摇号，一个小时之内，三宗地块都确定了归属。

(资料图片仅供参考)

最让人惊讶的，当然是斜塘破限价的事情。

斜塘卖得确实还不错，但是要说破限价，大部分人包括我在内，都是从来没有预料到这一点的。

如果说，斜塘破限价，是因为斜塘卖得不错，而且 斜塘东部板块确实是大奥体板块发展的未来方向 ，那么跨塘能达到8.6%的溢价率，就更加佐证了本场土拍的热度。

跨塘，园区近湖东地区的价格洼地，一直以来因为配套资源、周边界面、产业规模等等因素，导致板块只能一直停留在积累的阶段，没有契机将力量爆发出来。

这次跨塘地块达到8.6%的溢价率 ，标志着园区湖东影响力正在进一步扩散。

不仅仅是跨塘有溢价， 平江新城的地块同样有着3.72%与6.62%的溢价率 。一场九宗地块的土拍，规模不大，但是给苏州楼市带来的是近年来少有的震撼。

值此人心鼓舞之际，苏州公积金突发新政： 公积金余额可以拿出来付首付了，不影响公积金贷款额度 。

对于楼市而言，无异于又是一剂强心针。

虽然并不想说这句话，但是现在实情确实如此：楼市的格局又将发生改变了。

01

聚焦

苏州一直以来有很多的规划，比如说“一体两翼”，“一核四城”等等。

但是我们要看到这些规划所处的历史阶段。

比如说最开始起步的阶段，大概二十年前，“一体两翼”指的是园区和新区共同发展。

“一体两翼”初现雏形之后，苏州就提出了“一核四城”的发展方略，四大新城的规划，带动苏州更多板块发展。

然而前两者都是经济增速相当高的阶段，应运而生的规划。

在目前经济增速放缓，经济形势不容乐观的时候， 苏州目前的策略则是尽可能地“聚焦”，将力量放在最关键的地方 。

所以在2023年开年后，苏州接连提出了工业园区的南北两个发展方向，正是依托工业园区扎实的基础和深厚的积累， 南下吴淞江，北上阳澄南 。

也就是说，工业园区的核心板块将在更多的支持下，进一步走高，围绕着核心板块的周边板块，作为支持核心板块的坚强基础，同步得到发展。

特别是目前苏州指出的，园区南北两个方向，一定是近期发展的重点。

这也是本场土拍中，保利愿意以8.6%的溢价率拿下跨塘地块的主要原因。

就在土拍当日， 恒泰拿下园区阳澄南岸创新城阳澄银座的苏园土挂2023-G-6号地块 ，打造以工业智能化为核心，数字医养、数字创意为特色的“1+2”数字融合应用总部区，整体规划19栋独栋办公楼和1栋产业配套楼，围绕中央花园形成围合式数字生态产业社区。

这个恒泰创研岛就在保利地块西边一些，两者正好形成产业和住区的互补。

在阳澄南岸成形之后，如果教育配套能升级的话，对于在上海工作的年轻人来说，这里的吸引力就会比较强一些。

这里靠着园区高铁站，通勤压力会减轻许多，未来事业转移也能有迹可循。

从近期苏州发展方向来考量的话，我们应该扣紧“聚焦”这两个字。除了园区核心板块，及其周边板块之外，其他板块的盲目提升产品档次，盲目涨价，都会有一定的水分。

“聚焦”园区，是近几年苏州发展的主题。

02

分化

理解了上面所说的“聚焦”之后，我们就能理解楼市的“分化”意味着什么。

园区核心板块得到聚焦，得到最大份额的资源和关注度，提升速度猛然加快，这是很好理解的。

问题就在于，园区核心板块本来就居高不下，和普通板块有很大的落差。现在再一加热，落差更大，而且也 导致一大批改善购房者从园区滑落 。

分化是近两年来，苏州楼市的主要趋势。

核心板块与次核心板块分化，新房市场与刚需刚改购房者分化。

有些分化是理所当然，比如核心板块和次核心板块差距拉大，这是正常现象，也是大家都能够接受的现象。

但是新房市场，拼命普及大平层产品，与刚需刚改购房者发生分化，这是不正常的现象。终究刚需刚改购房者是楼市的主要力量，将主要力量驱赶到二手房板块，直接导致新房板块购房者数量急剧减少。

这一点其实对楼市的影响是负面的。

大平层产品结合优秀的地段，高端的配套，才能相得益彰。对于中低端的地段而言，户型面积就应该做小一些，因地制宜。

为什么到现在，苏州新房市场还是核心板块火热，核心之外冰凉？

看着每天二手房市场成交三百来套就知道，不是没有人买房，而是新房的供应，出了问题。

03

认知

这两年，楼市的风向变化过于频繁。

最开始，全网都在给购房者灌输一个理念：“住宅肯定会涨”；没过多久，这个理念就换成了：“核心板块住宅肯定会涨”……

前不久，核心板块也不一定能够保证永远都涨了，市场正在准备接受这一事实，然而还没等事情成为定局，本场土拍就以高溢价率，带来了接下来楼市普涨的节奏。

所以到目前为止， 人们对于楼市的认知千差万别，非常混乱 。

有的还沉浸在最初的阶段，认为“住宅肯定会涨”，每天都在询问每个板块到底能有多少潜力，然而真的要砸钱进场的时候，又心生犹豫，不敢出手。

有的还认为苏州二手房挂牌20万套，每天都觉得苏州二手房市场崩溃在即，却不知道现在实际上苏州市区二手房挂牌仅有不到10万套。

与此同时，刚需购房者正在积极地看房，寻找合适的房子一锤定音。

改善购房者也在努力将自己之前的资产整合处置，置换成新的产品。

大发议论，夸夸其谈的朋友，往往并没有买房的计划。

真正购房主力，在现阶段往往是“人狠话不多”，没几天就把房子定了。

如果用简单粗暴的方式进行认知的划分，现在人们混乱的认知可以划为两个方向： 要买房的，和不要买房的 。

也许你已经厌倦了满眼的“王炸”

也许你已经看淡了通篇的“无敌”

也许你想知道苏州楼市的真实

也许你只是想安安心心买套房

安 个 家

长按上面的二维码加我

你的伙伴都在群里